Umowa dożywocia- czym jest i jakie są skutki jej zawarcia.

Umowa dożywocia stanowi odrębny typ umowy o charakterze cywilnoprawnym, której podstawowym celem jest zapewnienie zbywcy albo osobie mu bliskiej dożywotniego utrzymania w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Została ona uregulowana w Kodeksie cywilnym od art. 908 do art. 916.

Dożywocie, występujące szczególnie często w stosunkach wiejskich, jest umową nazwaną, kauzalną, konsensualną, dwustronnie zobowiązującą, wzajemną i odpłatną. Dla wielu osób, zwłaszcza w podeszłym wieku umowa ta stanowi sposób na zapewnienie sobie spokojnej przyszłości poprzez uzyskanie gwarancji dożywotniej opieki.

Czym jest więc umowa dożywocia, jakie postanowienia zawiera, do czego zobowiązują się jej strony i jaki wpływ ma na ewentualny zachowek? Na powyższe pytania odpowiedź znajdziesz w niniejszym artykule.

Czym jest umowa dożywocia?

Jak wspomniano wyżej, umowa dożywocia została uregulowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 908 § 1 k.c., jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Przez umowę dożywocia jedna ze stron (nabywca nieruchomości) zobowiązuje się do dożywotniego utrzymania drugiej umowy (zbywcy nieruchomości) w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Zawarcie tej umowy skutkuje więc przeniesieniem własności nieruchomości, aczkolwiek pamiętać należy, że umowa dożywocia jest umową odpłatną. Do uznania wzajemności umowy wystarczające jest subiektywne przekonanie stron umowy, że świadczenie jednej strony jest odpowiednikiem świadczenia drugiej strony.

Zbywcą nieruchomości (dożywotnikiem) może być wyłącznie osoba fizyczna, co wynika z zakresu obowiązków, tj. dożywotniego utrzymania, które względem niego ciążą na nabywcy. Nabywcą nieruchomości może być natomiast każdy, tj. osoba fizyczna, osoba prawna oraz ułomna osoba prawna.

Dożywotnie utrzymanie, wobec braku innych ustaleń stron, obejmuje w szczególności:

1. przyjęcie zbywcy jako domownika,
2. dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału,
3. zapewnienia opieki na czas choroby,
4. a po śmierci zorganizowanie i pokrycie kosztów pogrzebu odpowiadającego przyjętym zwyczajom.

Przedmiot świadczeń nabywcy nieruchomości może być w umowie określony inaczej, aczkolwiek w taki jednak sposób, aby zapewniał dożywotnikowi środki utrzymania. Nabywca zobowiązuje się więc do zaspokajania normalnych, bieżących i konsumpcyjnych potrzeb uprawnionego do końca jego życia. Warto zapamiętać, że dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. Istotnym jest również to, że obowiązki wynikające dla nabywcy z umowy dożywocia powstają z chwilą objęcia przez niego nieruchomości w posiadanie, a nie z chwilą przejścia własności!

Przedmiotem świadczenia zbywcy w umowie dożywocia jest natomiast przeniesienie nieruchomości stanowiącej własność dożywotnika. Może być to np.:

1. nieruchomość gruntowa,
2. nieruchomość lokalowa,
3. prawo użytkowania wieczystego gruntu i własności budynku na nim posadowionego,
4. udział we współwłasności lub użytkowaniu wieczystym.

Pamiętać jednak należy, że nie jest możliwe zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za ustanowienie dożywocia, stanowi ono bowiem ograniczone prawo rzeczowe, a nie własność.

WAŻNE! Umowa dożywocia kreuje stosunek trwały, który wygasa dopiero w chwili śmierci dożywotnika (zbywcy nieruchomości), w związku z tym nabywca nieruchomości może wykonywać swoje obowiązki przez kilka lub kilkanaście lat, w zależności od długości życia zbywcy nieruchomości.

Umowa o dożywocie, poza ustaleniami zawartymi w art. 908 § 1 k.c., może obejmować również ustanowienia na rzecz zbywcy użytkowania, służebności osobistej lub też uprawnienie zbywcy do powtarzających się świadczeń wyrażonych w pieniądzach lub rzeczach oznaczonych gatunkowo.

Forma umowy

Mając na uwadze fakt, iż przedmiotem świadczenia zbywcy jest przeniesienie własności nieruchomości, umowa dożywocia wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego.

Czy jest możliwe rozwiązanie umowy dożywocia?

Dożywocie pełni szczególną rolę, bowiem oparte jest na osobistym kontakcie stron umowy, pozostawania w bliskości, a przynajmniej w bezpośredniej styczności. Mając na względzie fakt, iż stosunek powstały między stronami umowy ma charakter trwały i najczęściej wieloletni, mogą pojawić się sytuacje, gdy po pewnym czasie na skutek różnych okoliczności brak będzie możliwości dalszego utrzymywania tego rodzaju relacji. W takiej sytuacji strony umowy mogą wystąpić z jednym z roszczeń zawartych w art. 913 k.c.

Zgodnie z art. 913 § 1 k.c., jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Żądanie takie może więc zgłosić zarówno dożywotnik, jak i zobowiązany właściciel nieruchomości.

Może ono dotyczyć wszystkich lub tylko niektórych świadczeń, a o tym, które uprawnienia będą zamienione na rentę, decyduje sąd, w zależności od okoliczności konkretnej sprawy. Warto zapamiętać, że wysokość renty powinna odpowiadać rynkowej wartości świadczeń, które zastępuje.

W art. 913 § 2 k.c. zawarto inne roszczenie, z jakim może wystąpić do sądu dożywotnik lub właściciel nieruchomości. Zgodnie z tym przepisem, w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Konstrukcja normy art. 913 § 1 i 2 k.c. uzasadnia wniosek, że rozwiązanie umowy o dożywocie na podstawie orzeczenia sądu, wymaga kumulatywnego spełnienia przesłanek wskazanych w § 1 jak i § 2 tego przepisu i może nastąpić w zupełnie wyjątkowych wypadkach drastycznego, nacechowanego złą wolą, a przy tym mającego charakter powtarzającego się zachowania zobowiązanego skierowanego przeciwko dożywotnikowi, zbywcy nieruchomości.

W wyroku z dnia 24 października 2002 r. (I CK 18/02) Sąd Najwyższy stwierdził, że dla rozwiązania umowy w trybie art. 913 § 2 k.c. niewystarczające jest samo stwierdzenie niewywiązywania się z obowiązków względem dożywotnika, czy negatywne psychiczne nastawienie do niego. Muszą bowiem między stronami wytworzyć się takie stosunki, że bezpośrednia styczność stron jest wykluczona, a ponadto musi zachodzić wyjątkowość sytuacji. Z określoną w art. 913 § 2 k.c. wyjątkowością mamy do czynienia wtedy, gdy zachowanie się zobowiązanego wobec dożywotnika jest szczególnie naganne, a przewidziana w art. 913 § 1 k.c. możliwość zamiany świadczeń na rentę nie może przynieść zadowalającego rezultatu. Warto zapamiętać, że dla rozstrzygnięcia żądania opartego na art. 913 § 2 w zw. z art. 913 § 1 k.c. obojętne są przyczyny konfliktu i to, która strona je zawiniła, wystarczy bowiem ustalenie, że umowa dożywocia nie jest wykonywana i nie może być wykonywana w przyszłości.

Wyjątkowość wypadku może zachodzić np. w razie naruszania nietykalności cielesnej dożywotnika czy popełniania wobec niego innych czynów karalnych. W jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy wskazał jednak, że wyjątkowość wypadku, o jakim mowa w art. 913 § 2 k.c., nie może sprowadzać się tylko do drastycznych przejawów uniemożliwiających bezpośrednią styczność stron umowy. Taki wypadek może zaistnieć także wtedy, gdy zobowiązany z umowy dożywocia porzuca nieruchomość bez zamiaru powrotu, pozostawiając dożywotników bez opieki i bez świadczeń, których zakres określa umowa, niwecząc w ten sposób społeczny i gospodarczy sens umowy.

WAŻNE! W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalony jest pogląd, zgodnie z którym roszczenia określone w art. 913 k.c. wzajemnie się wykluczają, a wybór między nimi należy do powoda, który musi stanowczo zdecydować, czy zamierza nadal pozostawać w stosunku dożywocia, dążąc jedynie do zmiany formy zaspokajania swoich uprawnień, czy też chce rozwiązać umowę o dożywocie.

Należy zapamiętać, że z chwilą uprawomocnienia wyroku rozwiązującego umowę dożywocia wygasa prawo dożywocia i następuje powrotne przejście własności na dożywotnika – zbywcę nieruchomości.

Dożywocie a zachowek.

Warto mieć na uwadze, że do spadku po zmarłym należą jego prawa i obowiązki majątkowe. Spadkodawca korzysta z pełnej swobody dysponowania swym majątkiem zarówno za życia, jak i na wypadek śmierci. Swoboda ta może niejednokrotnie doprowadzić do pokrzywdzenia najbliższych mu osób.

Instytucja zachowku stanowi więc ustawową ochronę interesów majątkowych osób najbliższych spadkodawcy przed krzywdzącym je rozrządzeniem przez niego majątkiem na wypadek śmierci. Zgodnie z art. 991 § 1 k.c. zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału. W § 2 wskazano natomiast, że jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia.

Jak wskazano w niniejszym artykule, umowa dożywocia (w przeciwieństwie do umowy darowizny) ma charakter odpłatny. W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym wartość nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, tj. w wykonaniu umowy dożywocia nie dolicza się do substratu zachowku. W związku z tym nieruchomość będąca przedmiotem umowy dożywocia nie zostanie wliczona do spadku, co oznacza brak odpowiedzialności za długi spadkowe czy zwolnienie z konieczności płacenia zachowku.

Podsumowując, umowa dożywocia charakteryzuje się złożoną strukturą, przy czym postanowienia umowy mogą zostać ukształtowane przez strony w rozmaity sposób. W razie jakichkolwiek pytań czy wątpliwości, zachęcamy do skorzystania z porady prawnej adwokat Angeliki Rucińskiej, która zajmuje się sporządzaniem i opiniowaniem umów prawnych w sposób zapewniający zadbanie o interesy klienta i jego bezpieczeństwo.