Wydawać by się mogło, że umowa kupna – sprzedaży jest jedną z prostszych umów, które zawierane są każdego dnia przez wielu z nas.

Niestety, bardzo często można spotkać się z sytuacją, w której umowa taka obarczona jest wadą, a zatem może nie wywrzeć takich skutków jakie były zamierzone przez strony. Wady prawne bardzo często mogą zdarzyć się przede wszystkim w umowach sprzedaży nieruchomości. Jedną z istotnych wad prawnych występujących w tego rodzaju umowach jest jej pozorność.

O tym, co oznacza pozorność umowy, kiedy umowa sprzedaży nieruchomości jest zawarta dla pozoru, czy pozorna sprzedaż nieruchomości może być ważna oraz co zrobić, aby obronić się przed skutkami umowy sprzedaży nieruchomości zawartej dla pozoru dowiesz się z niniejszego artykułu.

Pozorna czynność prawna – co oznacza?

Zgodnie z art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru.

Pozorność oznaczać będzie, że osoba dokonująca czynności prawnej nie ma rzeczywistego zamiaru, ażeby wywołała ona skutki prawne wynikające z jej treści. Przy czym jeżeli jest to czynność prawna dwustronna, druga strona zgadza się i jest świadoma, że czynność ta dokonywana jest tylko dla pozoru.

Czynność prawna pozorna cechuje się zatem brakiem zamiaru wywołania skutków prawnych, jakie normalnie wystąpiłyby przy jej niewadliwym dokonaniu. W orzecznictwie sądów powszechnych uważa się, że pozorność ma miejsce wtedy, gdy strony stwarzają na zewnątrz wrażenie, że dokonały określonej czynności prawnej, podczas gdy w rzeczywistości tego nie zrobiły – uzgodniły pomiędzy sobą, że czynność ta nie wywoła skutku (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 20 maja 2022 roku, sygn. I AGa 169/21).

Jako przykład umowy zawartej dla pozoru można podać sytuacje, gdy ktoś zawiera umowę darowizny, ale wcześniej umówił się z jej drugą stroną, że postanowienia tej umowy nie będą obowiązywać i umawiają się ustnie na inne postanowienia, w konsekwencji czego faktycznie doszło np. do umowy sprzedaży, pomimo, że formalnie zawarto umowę darowizny. Przyczyny takich działań mogą być najróżniejsze.

Najczęściej są to jednak względy podatkowe, np. w celu uniknięcia jego zapłaty bądź też chęć „ucieczki” z majątkiem spod egzekucji.

Pozorna sprzedaż nieruchomości

Znając ogólną definicję pozornej czynności prawnej przedstawioną wyżej, możemy przejść do wyjaśnienia czym będzie pozorna sprzedaż nieruchomości.

Z sytuacją taką będziemy mieć do czynienia wtedy, gdy dwie strony zawrą pomiędzy sobą umowę sprzedaży nieruchomości. Umowa ta oczywiście będzie zawarta z zachowaniem wszystkich wymogów, tzn. zawarta w formie aktu notarialnego, jej treść będzie zgodna z przepisami prawa itp. Pomimo tego, nie wywrze ona rzeczywistych skutków jakie powinna, tj. przede wszystkim własność nieruchomości nie przejdzie z jednej strony na drugą, a więc w rzeczywistości nieruchomość nadal będzie należała do jej właściciela tak jak gdyby umowy nie zawarto.

Z drugiej strony może być też tak, że umowa ta zostanie zawarta, własność nieruchomości przejdzie na drugą stronę, jednak nie zapłaci ona za nieruchomość umówionej ceny, a więc de facto nabędzie ją nieodpłatnie, a w konsekwencji czego dojdzie do umowy darowizny, nie zaś sprzedaży.

Konsekwencje pozornej sprzedaży nieruchomości

Jak zostało wskazane wyżej, co do zasady pozorna czynność prawna jest nieważna.

Zatem w omawianym przypadku, gdy pomiędzy stronami z prawnego punktu widzenia doszło do umowy sprzedaży nieruchomości, jednak w rzeczywistości była to darowizna, a więc cena za nieruchomość nie została zapłacona, wadą oświadczenia woli, o której mowa w art. 83 k.c., a więc w postaci pozorności, dotknięta będzie cała umowa sprzedaży nieruchomości.

Została ona bowiem zawarta jedynie celem ukrycia innej czynności prawnej, tj. zawarcia umowy darowizny. Z uwagi na to umowę taką uznać należy za nieważną.

Co więcej, w przypadku pozornej umowy sprzedaży nie ma nawet potrzeby składania jakichkolwiek oświadczeń o uchyleniu się od skutków prawnych tych czynności jak np. w przypadku zawarcia umowy pod wpływem groźby. Pozorna umowa sprzedaży nieruchomości jest nieważna w całości, od samego początku. Podobnie zresztą z umową, która formalnie nie została zawarta, a która w rzeczywistości została wykonana, tj. umowa darowizny. Ona również będzie nieważna w całości.

Stanowisko takie podziela zresztą sam Sąd Najwyższy uznając, że nieważna jest umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2011 roku, sygn. III CZP 79/11). Oznacza to, że prawo własności nieruchomości nie przeszło na kupującego, a zatem jej właścicielem nadal jest sprzedający.

Zostałem pokrzywdzony przez pozorną umowę sprzedaży nieruchomości – co mogę zrobić?

W przypadku, w którym powzięliśmy wiadomość o tym, że umowa sprzedaży nieruchomości została zawarta dla pozoru, a wywołuje to dla nas negatywne skutki, np. jesteśmy wierzycielem i przez sprzedaż nie możemy zaspokoić się z nieruchomości naszego dłużnika, zależy nam na potwierdzonym prawnie uznaniu, że umowa ta była nieważna.

Właściwym zatem będzie wystąpienie do Sądu na podstawie art. 189 k.p.c. z powództwem o ustalenie przez Sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa. Pozew taki możemy wytoczyć jedynie, gdy mamy w tym interes prawny, a zatem właśnie na przykład, gdy przez taką pozorną umowę zostaliśmy w jakiś sposób pokrzywdzeni. Oczywiście po złożeniu przez nas pozwu, Sąd w postępowaniu takim będzie badał przede wszystkim jaki był rzeczywisty zamiar stron, tj. czy rzeczywiście chciały i zawarły umowę sprzedaży, czy też ich zamiarem od początku było zawarcie umowy darowizny i chęć uniknięcia jej skutków, np. podatkowych bądź też ochronienie majątku przed egzekucją.

Jeżeli zatem chcemy, aby umowa została uznana przez Sąd za nieważną, gdyż uważamy, że została zawarta dla pozoru, musimy mieć wszystkie dowody to uzasadniające.

Mogą to być różnego rodzaju dokumenty, rozmowy stron umowy z ustaleniami czy zeznania świadków. Sąd ustalając rzeczywisty zamiar stron weźmie pod uwagę przede wszystkim wyjaśnienia stron umowy co do sposobu rozumienia przez nich zawartej umowy, ale także będzie brał pod uwagę zachowanie się stron po zawarciu umowy, w szczególności te zachowania, które świadczyły o ewentualnym faktycznym realizowaniu uprawnień i obowiązków wynikających z umowy. Pozorność sprzedaży nieruchomości nie zostanie bowiem stwierdzona, jeżeli zawarta umowa jest przez strony rzeczywiście wykonywana.

Podsumowując, o tym czy umowa sprzedaży nieruchomości zostanie przez Sąd uznana za pozorną, decydować będzie przede wszystkim rzeczywisty zamiar stron przy zawieraniu tej umowy oraz skutki jakie wywołała. Jeżeli natomiast jesteśmy przekonani, że sprzedaż była tylko pozorna, a na dodatek zostaliśmy przez tę umowę w jakiś sposób pokrzywdzeni, możemy wystąpić do Sądu z powództwem o stwierdzenie nieważności pozornej sprzedaży nieruchomości. W takiej sytuacji warto zwrócić się do profesjonalnego pełnomocnika, który udzieli fachowej porady prawnej i pomoże sporządzić pozew.