Zasiedzenie nieruchomości

Najbardziej popularnym sposobem nabycia własności nieruchomości, znanym większości z nas jest przede wszystkim jej kupno. Polskie prawo przewiduje jednak jeszcze kilka innych sposobów nabycia własności nieruchomości, spośród których możemy wyróżnić m.in. zasiedzenie. O tym czym jest zasiedzenie, kiedy można zasiedzieć nieruchomość, kto może nabyć własność nieruchomości przez zasiedzenie oraz jak prawnie stwierdzić zasiedzenie dowiesz się z niniejszego artykułu.

Zasiedzenie – czym jest?

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów przewidzianych w prawie cywilnym nabycia własności ruchomości bądź nieruchomości, a więc po prostu stania się właścicielem określonej cudzej rzeczy. Od innych sposobów nabycia własności zasiedzenie wyróżnia się tym, że stajemy się właścicielem rzeczy ruchomej lub nieruchomości na podstawie przepisów prawa oraz po upływie określonego czasu, a nadto rzeczy, która nadal ma swojego właściciela.

Zasiedzenie jest więc swego rodzaju nagrodą dla osoby, która przez określony w prawie czas korzystała z danej nieruchomości i traktowała ją jak swoją własność. Jednocześnie jest to rodzaj „kary” dla dotychczasowego właściciela nieruchomości, ponieważ traci on prawo własności nieruchomości na rzecz tej osoby, która ją zasiedziała.

Zasiedzenie polega zatem, po prostu na otrzymaniu przez posiadacza nieruchomości, po upływie określonego czasu, prawa własności do tej nieruchomości.

Kto może zasiedzieć nieruchomość?

Co do zasady nieruchomość może być zasiedzona przez każdego, a więc nie tylko osoby fizyczne, ale także osoby prawne.

Jaki czas jest konieczny do zasiedzenia nieruchomości?

Czas niezbędny do zasiedzenia nieruchomości różni się w zależności od tego czy nabycie to będzie w dobrej czy złej wierze. W obu przypadkach są to jednak okresy stosunkowo długie, bowiem w dobrej wierze okres konieczny do zasiedzenia nieruchomości wynosi 20 lat, a w złej wierze jest to aż 30 lat. Z dużą pewnością ustawodawca przewidział aż tak długie okresy z uwagi na z reguły bardzo dużą wartość ekonomiczną i społeczną nieruchomości, a także celem uniknięcia zbyt częstej zmiany stanu prawnego nieruchomości.

Kiedy zasiedzenie będzie w dobrej, a kiedy w złej wierze?

Wyjaśniając samo pojęcie dobrej i złej wiary należy wskazać, że w przepisach nie istnieje ich definicja, jednakże pojęcia te niejednokrotnie były wyjaśniane przez sądy, w tym Sąd Najwyższy, który w odniesieniu do dobrej wiary wskazał, że „dobra wiara to stan psychiczny, wyrażający się w błędnym, niemniej usprawiedliwionym przekonaniu o istnieniu prawa lub stosunku prawnego bądź sytuacji istotnej z punktu widzenia prawa, pomimo tego, że rzeczywisty stan prawny oceniony obiektywnie jest odmienny” (postanowienie Sądu Najwyższego z 9 kwietnia 2019 r., sygn. V CSK 51/18).

W odniesieniu do zasiedzenia nieruchomości dobra wiara będzie zatem oznaczać sytuację, kiedy to posiadacz jest w błędnym, ale za to usprawiedliwionym przekonaniu, że ma prawo własności co do nieruchomości, z której korzysta i którą nieprzerwanie użytkuje. Zła wiara oznacza z kolei sytuację, gdy osoba posiadająca daną nieruchomość wie, albo okoliczności wskazują na to, że powinna wiedzieć, że nie przysługuje jej do tej nieruchomości prawo własności, a przysługuje ono komuś innemu.

W tym miejscu warto jeszcze wspomnieć, że w przypadku zasiedzenia przez osobę prawną dobrą lub złą wiarę ocenia się w odniesieniu do osób reprezentujących daną osobę prawną, np. członków zarządu spółki.

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości

Podstawowym warunkiem do zasiedzenia nieruchomości jest jej posiadanie w sposób samoistny i nieprzerwany, przez wskazany w przepisach okres czasu (20 lub 30 lat). Przekładając to na język powszechny, oznacza to po prostu korzystanie z nieruchomości jakby było się jej właścicielem i uważanie siebie za jej właściciela, przede wszystkim wobec osób trzecich.

Posiadacz samoistny nieruchomości wobec innych osób zachowuje się więc tak, aby pokazać, że on jest właścicielem tej nieruchomości i to jemu przysługują wszystkie prawa i obowiązki właściciela. Posiadaczem samoistnym zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego jest z kolei ten, kto rzeczą (w omawianym przypadku nieruchomością) faktycznie włada jak właściciel.

Oznacza to, że dana osoba fizycznie korzysta z danej nieruchomości, np. mieszka w niej na co dzień, opłaca rachunki, a także to, że w sferze psychicznej ma ona wolę posiadania tej nieruchomości.

Oba wskazane elementy – fizyczny i psychiczny przy posiadaniu samoistnym muszą wystąpić łącznie. Podobnie także przesłanki do zasiedzenia nieruchomości, tj. upływ czasu oraz posiadanie samoistne muszą być spełnione łącznie.

Postępowanie w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości

Pomimo, że jak zostało omówione w niniejszym artykule, do zasiedzenia dochodzi samoistnie z mocy samego prawa po upływie określonego czasu, warto, ażeby posiadacz samoistny, który spełnił warunki do zasiedzenia nieruchomości, udał się do Sądu celem uregulowania jej stanu prawnego i prawomocnego potwierdzenia, że stał się jej właścicielem.

Postępowanie takie wszczynane jest na wniosek. Zgodnie z art. 609 Kodeksu postępowania cywilnego, do zgłoszenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności uprawniony jest każdy zainteresowany. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości powinien być złożony na piśmie do właściwego dla miejsca położenia nieruchomości Sądu Rejonowego, Wydziału Cywilnego.

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości powinien zawierać przede wszystkim:

• datę oraz miejscowość sporządzenia wniosku,
• oznaczenie właściwego Sądu,
• dane wnioskodawcy (imię i nazwisko/nazwę, adres, nr tel., e-mail, PESEL/NIP),
• oznaczenie wartości przedmiotu sporu (w sprawie o zasiedzenie nieruchomości wartością przedmiotu sporu będzie wartość tej nieruchomości),
• uzasadnienie wniosku (przedstawienie stanu faktycznego, okoliczności zasiedzenia, wskazanie okresu zasiedzenia, oznaczenie nieruchomości, która została zasiedziana – jej adres, numer księgi wieczystej, dane dotychczasowego właściciela itp.),
• podpis osoby wnoszącej wniosek,
• potwierdzenie uiszczenia opłaty od wniosku,
• pozostałe załączniki w postaci dowodów na potwierdzenie, że spełnione zostały wszystkie konieczne przesłanki do zasiedzenia nieruchomości.

Wniosek powinien być także należycie opłacony. Opłata od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości jest opłatą stałą i wynosi 2.000 zł. Do wniosku załączyć zatem należy potwierdzenie dokonania tej opłaty na właściwy numer rachunku bankowego Sądu, do którego go składamy. Numery takie dostępne są na stronach poszczególnych sądów.

Po przeprowadzeniu postępowania, jeżeli Sąd uzna, że spełnione zostały ku temu wszystkie przesłanki, wyda postanowienie w sprawie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości.

Podsumowując, o tym czy Sąd potwierdzi postanowieniem, że doszło do zasiedzenia nieruchomości zadecyduje przede wszystkim to, czy we wniosku zostanie należycie potwierdzone, iż doszło do spełnienia przesłanek zasiedzenia, tj. nieruchomość mająca być przedmiotem zasiedzenia była przez wnioskodawcę nieprzerwanie, samoistnie posiadana przez 20 lat w przypadku dobrej wiary lub 30 lat przy złej wierze.

W sytuacji jeżeli uważamy, że zasiedzieliśmy nieruchomość, warto zatem zwrócić się do profesjonalnego pełnomocnika, który udzieli fachowej porady prawnej i pomoże sporządzić prawidłowy wniosek o stwierdzenie zasiedzenia przez nas nieruchomości.