Co rozumiemy przez umowę najmu?

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Świadczenie wynajmującego wymaga jego stałego zachowania w taki sposób, by najemca mógł bez przeszkód realizować uprawnienia, wynikające z umowy najmu przez cały czas jej trwania. Przedmiotem najmu mogą być tak rzeczy ruchome, jak i nieruchomości, zaś podmiotami stosunku prawnego są zarówno osoby fizyczne, jak też osoby prawne i jednostki organizacyjne, nieposiadające osobowości prawnej, którym ustawa przyznaje zdolność prawną.

Jakie są szczegółowe obowiązki i prawa, wynikające z umowy najmu i podstawowe postanowienia, które winna zawierać przedmiotowa umowa? Analizę prawną umowy najmu przedstawia adwokat Angelika Rucińska.

Forma umowy i czas trwania najmu

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Brak zachowania pisemnej formy powoduje, że umowa uważana będzie jako zawarta na czas nieoznaczony. Szczególne warunki odnośnie formy umowy najmu wyróżniają postanowienia ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, regulujące najem okazjonalny i instytucjonalny lokalu – w powyższych przypadkach forma pisemna umowy została zastrzeżona pod rygorem nieważności.

Jak już wskazano, najem może zostać zawarty zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Koniecznym jest jednak zastrzeżenie, że w przypadku gdy umowa zostaje zawarta na czas dłuższy niż 10 lat, poczytuje się ją po upływie tego terminy za zawartą na czas nieoznaczony. Stosownie do definicji umowy najmu, o czasie jej trwania decyduje wola stron, a jeżeli umowa nie stanowi o czasie trwania najmu, należy ją uznać za zawartą na czas nieoznaczony. Umowa zawarta na czas oznaczony kończy się wraz z upływem tego czasu, zaś zakończenie najmu o nieoznaczonym czasie trwania następuje w wyniku złożenia przez jedną ze stron oświadczenia o wypowiedzeniu najmu z zachowaniem terminy wypowiedzenia. Poza tym, oznaczenie czasu trwania najmu powoduje, iż zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w przypadku zaistnienia okoliczności, zastrzeżonych w umowie.

Czynsz najmu

Świadczenie polegające na zapłacie umówionego czynszu oznacza możliwość jego określenia w pieniądzach, bądź świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 k.c.). W szczególności, czynszem niepieniężnym może być dowolnie zastrzeżone przez strony świadczenie, jak np. przeniesienie własności rzeczy, czy też wykonywanie na rzecz wynajmującego określonych prac i usług. Czynsz oznaczony w pieniądzach nie musi być konkretnie podaną kwotą, a wystarczające jest samo wskazanie podstaw do jego obliczenia, np. ustalonego procentu od dochodów pozyskiwanych z tytułu działalności prowadzonej w najmowanym lokalu.

Istotnym jest fakt, że czynsz przybiera postać świadczenia okresowego, co powoduje obowiązek jego płacenia przez najemcę w określonych, regularnych odstępach czasu (termin zazwyczaj określony jest w umowie), przy czym każda zapłata traktowana jest jako świadczenie odrębne, od którego mogą być naliczane odsetki za opóźnienie (stosownie do brzmienia przepisu art. 481 k.c.). Jeżeli termin płatności nie jest określony w postanowieniach umownych, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie:

• gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu,
• gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Istotnym jest również przysługujące wynajmującemu prawo zastawu, dla zabezpieczenia czynszu i świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok; w takim przypadku zastaw może zostać ustanowiony na rzeczach ruchomych najemcy, wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Poza tym, dopuszczanie się przez najemcę zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności rodzi możliwość rozwiązania umowy przez wynajmującego, i to ze skutkiem natychmiastowym.

W jaki sposób najemca może korzystać z przedmiotu najmu?

Po zawarciu umowy najmu, wynajmujący zobowiązany jest do wydania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku i – co istotne – utrzymywać ją w takim stanie przez cały czas trwania najmu. Wobec powyższego, to na wynajmującym spoczywa ciężar dokonania napraw i nakładów, zapewniających należyty stan rzeczy. Nie odnosi się to jednak do drobnych nakładów, połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy, które obciążają najemcę.

Istnienie wad, ograniczających przydatność rzeczy do jej użytku, implikuje przysługujące najemcy prawo żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Nadto, powstanie wad uniemożliwiających używanie rzeczy i brak ich usunięcia przez wynajmującego w odpowiednim czasie powoduje, że najemca może wypowiedzieć najem i to bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Powyższe uprawnienia nie będą jednak przysługiwać w sytuacji, gdy najemca w chwili zawarcia umowy wiedział o istnieniu takich wad. Należy również pamiętać, iż najemca powinien niezwłocznie zawiadamiać wynajmującego o każdej potrzebie dokonania napraw, które obciążają wynajmującego.

Najemca przez cały czas trwania najmu zobowiązany jest używać rzeczy w sposób określony w umowie, a także – odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Bez zgody wynajmującego, nie będzie możliwe dokonywanie jakichkolwiek zmian w najętej rzeczy, np. w postaci remontu najętego lokalu mieszkalnego.

Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia, nie przestaje jej używać w taki sposób albo zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę albo uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Co do zasady, jeżeli umowa najmu nie zawiera postanowień przeciwnych, najemca może oddać najętą rzecz w podnajem – w całości, bądź w części.

Wypowiedzenie i zwrot rzeczy

Brak oznaczenia w umowie terminu trwania najmu powoduje, iż najemca i wynajmujący mogą wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów ustawowych, które są następujące:

• gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
• gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Jeżeli po upływie terminu, oznaczonego w umowie albo wypowiedzeniu, najemca nadal używa rzeczy, na co wynajmujący wyraża zgodę, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Najemca jest zobowiązany do zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy, będące następstwem jej prawidłowego używania. Co ważne, roszczenie wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu, przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Jak widać, umowa najmu charakteryzuje się skomplikowaną strukturą. Poza podstawowymi elementami, może ona zawierać także dodatkowe postanowienia, które chronią prawa obu stron. Warto zatem dobrze przeanalizować treść umowy, przed jej podpisaniem, a w razie jakichkolwiek pytań czy wątpliwości, zachęcamy do skorzystania z porady prawnej adwokat Angeliki Rucińskiej, która zajmuje się sporządzaniem i opiniowaniem umów prawnych w sposób zapewniający zadbanie o interesy klienta i jego bezpieczeństwo.