Umowa deweloperska- na co warto zwrócić uwagę kupując mieszkanie od dewelopera.

Dla wielu osób zakup własnego mieszkania stanowi jedną z najważniejszych decyzji podejmowanych w życiu, przede wszystkim ze względu na konieczność poniesienia ogromnych nakładów finansowych. Coraz częściej nabywcy decydują się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego.

Zakup mieszkania od dewelopera

Co to oznacza? Chodzi o zakup nieruchomości, która jest w trakcie budowy lub ma dopiero zostać wybudowana. Osoby kupujące mieszkanie od dewelopera podpisują z nim tzw. umowę deweloperską, która stanowi bardzo ważny dokument, określający wiele istotnych dla nabywcy kwestii. Czym jest więc umowa deweloperska, jakie postanowienia zawiera, do czego zobowiązuje się deweloper? Na powyższe pytania odpowiedź znajdziesz w niniejszym artykule.

Umowa deweloperska- czym jest?

Kwestie związane z prowadzeniem inwestycji z deweloperem, w tym definicję i elementy umowy deweloperskiej reguluje ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z art. 3 ust. 5 ustawy, umowa deweloperska jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Najważniejszym elementem umowy deweloperskiej jest zobowiązanie obu stron umowy do zawarcia w przyszłości w określonym czasie ostatecznej umowy przeniesienia własności nieruchomości. Umowa deweloperska nie stanowi więc jedynej umowy, którą nabywca mieszkania musi zawrzeć z deweloperem. Na późniejszym etapie, strony są zobowiązane do zawarcia kolejnej umowy – przenoszącej własność nieruchomości.

Ważne! Dla skuteczności umowy deweloperskiej ustawa wprowadza wymóg sporządzenia jej w formie aktu notarialnego. Dzięki temu w razie niewywiązania się przez dewelopera z obowiązku przeniesienia własności nieruchomości, możliwe jest żądanie zawarcia umowy na drodze sądowej.

Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

Elementy umowy deweloperskiej.

Dla skutecznej ochrony nabywcy mieszkania od dewelopera ustawa o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadza wymogi w odniesieniu do treści umowy deweloperskiej. Zgodnie z art. 22 ustawy umowa deweloperska zawiera w szczególności:

1. Określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej,
2. Cenę nabycia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość,
3. Informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach,
4. Określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy,
5. Określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
6. Określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
7. Termin przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość,
8. Wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera,
9. Informacje dotyczące:
   • mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
   • gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
   • gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji,
10. Numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone,
11. Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,
12. Określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa,
13. Określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej,
14. Wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
15. Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21,
16. Termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
17. Informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody,
18. Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Jak widać ustawa określa więc bardzo dużą ilość postanowień, które muszą znaleźć się w umowie deweloperskiej. Powyższe ma na celu zapewnienie jak największej ochrony nabywcy mieszkania, które inwestuje znaczne środki pieniężnie w nieruchomość, która de facto jeszcze nie istnieje.

Pamiętać należy, że postanowienia umowy deweloperskiej, które są mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Ważne! Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Prospekt informacyjny.

Pamiętać należy, że w umowie deweloperskiej znajduje się zapis, zgodnie z którym nabywca mieszkania oświadcza, iż odebrał prospekt informacyjny wraz z załącznikami i zapoznał się z ich treścią. Przed podpisaniem umowy należy więc zapoznać się z owym prospektem informacyjnym.

Nasuwa się pytanie, co to właściwie jest? Prospekt informacyjny, o którym mowa, wraz z załącznikami, stanowi integralną część umowy deweloperskiej. Zawiera on szczegółowe informacje dotyczące sytuacji prawno-finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Prospekt informacyjny powinien posiadać formę papierową. Jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym ulegną zmianie, deweloper ma obowiązek dostarczyć nabywcy aneks lub sporządzić nowy prospekt.

Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego.

Nieodzownym elementem umowy deweloperskiej jest również harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego, który określa co najmniej:

1. etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego,
2. procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego.

Pamiętać należy, że harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego zawiera co najmniej cztery etapy realizacji. Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikającej z harmonogramu.

Odbiór lokalu.

Przeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego, albo prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Pamiętać należy, że z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper jest zobowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej.

Nabywcy lokalu mieszkalnego przysługuje uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Może to uczynić w terminie 30 dni od zawarcia umowy, m.in. jeżeli nie zawiera ona elementów wskazanych w art. 22 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (wymienionych powyżej w punktach od 1 do 18).

Ważne! W przypadku, gdy deweloper nie przeniesie na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego, albo prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość w terminie określonym w umowie deweloperskiej nabywca również ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

W tej sytuacji przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca musi wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, o którym mowa powyżej, a dopiero w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy.

Pamiętać należy, że prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej przysługuje również deweloperowi. Zgodnie z ustawą, deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Deweloper może również odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności, pomimo dwukrotnego doręczenia mu wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Jak widać umowa deweloperska charakteryzuje się skomplikowaną strukturą. Dla skutecznej ochrony nabywcy nieruchomości umowa ta powinna zawierać szereg postanowień, które nie zawsze są umieszczane przez dewelopera. Również w drugą stronę, znaczna część postanowień umownych, zgodnych z prawem, może okazać się niekorzystna dla przyszłych nabywców. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto więc dobrze przeanalizować jej treść, a w razie jakichkolwiek pytań czy wątpliwości, zachęcamy do skorzystania z porady prawnej adwokat Angeliki Rucińskiej, która zajmuje się sporządzaniem i opiniowaniem umów prawnych w sposób zapewniający zadbanie o interesy klienta i jego bezpieczeństwo.