Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Księgi wieczyste stanowią publiczny rejestr praw na nieruchomości. Prowadzi się je w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Służą one więc ujawnieniu uczestnikom obrotu informacji dotyczących stanu prawnego nieruchomości. Celem ksiąg wieczystych jest zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, dlatego też wprowadzono zasadę, zgodnie z którą nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Z księgami wieczystymi łączy się również bardzo istotne domniemanie prawne, w myśl którego prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Co jednak zrobić w sytuacji, gdy w księdze wieczystej wpisano błędnie przysługujące Ci prawo albo w ogóle nie wpisano przysługującego Tobie prawa bądź też bądź w księdze wieczystej istnieje inna niezgodność z rzeczywistym stanem faktycznym? Odpowiedź na wyżej postawione pytania znajdziesz w niniejszym artykule.

Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

W ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece ustawodawca przewidział specjalną instytucję, której celem jest usunięcie niezgodności między rzeczywistym stanem prawnym i faktycznym nieruchomości a treścią księgi wieczystej. W art. 10 ust. 1 ustawy wskazano, w jakich sytuacjach powstaje roszczenie o usunięcie niezgodności. Chodzi o trzy przypadki:

1. brak wpisu osoby uprawnionej w księdze wieczystej (np. brak ujawnienia jako współwłaściciela małżonka, gdy nieruchomość została nabyta w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej),
2. prawo błędnie wpisano w księdze wieczystej (np. w księdze wpisano dwóch współwłaścicieli, każdemu przypisując udział we współwłasności wynoszący 1/2 części, gdy tymczasem jednemu przysługuje udział wynoszący 1/3, a drugiemu 2/3 części),
3. prawo dotknięte jest wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia (np. hipoteka obciążająca nieruchomość wygasła wskutek zaspokojenia zabezpieczonej wierzytelności, ale wierzyciel odmawia dokonania czynności potrzebnych do jej wykreślenia z księgi wieczystej).

Osoba, której prawo dotknięte jest jedną z w/w niezgodności może domagać się jej usunięcia poprzez wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Ważne! Roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie może być dochodzone w postępowaniu wieczystoksięgowym!

Jak wskazano powyżej uzgodnienie treści księgi wieczystej następuje w trybie procesowym, poprzez wytoczenie powództwa do sądu. Aby zatem wszcząć postępowanie należy skierować do sądu pozew.

Legitymację do wytoczenia powództwa z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece posiada tylko osoba, która jest uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Do kręgu osób uprawnionych należą:

1. właściciel nieruchomości,
2. użytkownik wieczysty,
3. osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić,
4. wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej.

W sprawach dotyczących obciążeń powstałych z mocy ustawy wniosek może złożyć uprawniony organ.

Warto zapamiętać, że legitymację do wytoczenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej posiada również darczyńca, który po odwołaniu darowizny uzyskał wyrok zobowiązujący obdarowanego do przeniesienia na niego prawa własności nieruchomości stanowiącej przedmiot darowizny, o ile tylko wyrok ten nie jest w pełni zgodny z żądaniem pozwu i zastępuje jedynie oświadczenie woli obdarowanego o przeniesieniu własności.

Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym powinno zostać wytoczone (legitymacja bierna) przeciwko wszystkim osobom wpisanym w dziale II księgi wieczystej (tj. właściciel, właściciel wyodrębnionego lokalu, użytkownik wieczysty bądź uprawniony) oraz osobom, których prawo własności nie zostało ujawnione.

Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, jak każde pismo procesowe, musi spełniać ogólne warunki, wymienione w art. 126 § 1 k.p.c. Oznacza to, że sporządzając pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej w pierwszej kolejności musimy określić w nim następujące kwestie:

1. oznaczenie sądu, do którego jest skierowany – pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej należy złożyć do sądu rejonowego miejsca położenia nieruchomości, której księga dotyczy,
2. oznaczenie stron postępowania – powyżej omówiono, jaki podmiot posiada legitymację czynną oraz przeciwko komu należy wytoczyć powództwo,
3. oznaczenie rodzaju pisma – niezbędne jest zaznaczenie w treści pisma “Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym”,
4. osnowa wniosku – tzn. merytoryczna treść pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej, z której wynika, czego powód domaga się w postępowaniu sądowym,
5. wskazanie faktów, na których strona opiera swój wniosek oraz wskazanie dowodu na wykazanie każdego z tych faktów – w pozwie o uzgodnienie treści księgi wieczystej niezbędne jest wskazanie konkretnych okoliczności faktycznych, które popierają nasze żądanie oraz przedstawienie dowodów, za pośrednictwem których owe fakty możemy wykazać,
6. podpis powoda lub jego pełnomocnika,
7. wymienienie załączników, które należy ponadto dołączyć do pozwu.

Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej poza ogólnymi warunkami, spełniać musi również pozostałe warunki, określone w art. 187 k.p.c.

Poza wymogami formalnymi, treść żądania powoda musi również precyzyjne wskazywać, na czym polega niezgodność między stanem formalnoprawnym (wynikającym z księgi) a stanem materialnoprawnym (rzeczywistym stanem prawnym) w zakresie rodzaju i rozmiarów niezgodności. W pozwie należy także określić sposób usunięcia niezgodności, tzn. wskazanie treści wpisu, który ma być zamieszczony w księdze wieczystej na miejsce wpisu niezgodnego z rzeczywistym stanem prawnym. Podsumowując, żądanie pozwu musi zawierać dodatkowo następujące elementy:

1. oznaczenie nieruchomości, której stan prawny ma być sprostowany,
2. wskazanie konkretnego prawa, które nie jest wpisane lub zostało wpisane błędnie, ewentualnie wskazanie i opisanie obciążenia lub ograniczenia dotykające prawa powoda,
3. przytoczenie treści wpisu, który – według powoda – powinien być dokonany w księdze wieczystej jako zgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Ważne! Powództwo nie może ograniczać się do żądania wykreślenia wpisu wprowadzającego niezgodność ze stanem rzeczywistym bez wskazania wpisu zgodnego z tym stanem, np. żądanie wykreślenia wpisu właściciela bez wpisania na jego miejsce jako właściciela innej osoby, będącej zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym właścicielem tej nieruchomości, jest niedopuszczalne, jako nieodpowiadające przesłankom pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej i podlega oddaleniu.

W sprawach o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, pozew podlega opłacie stałej w wysokości określonej w art. 13 ust. 1 u.k.s.c. w wypadku wartości przedmiotu sporu nie wyższej niż 20.000 zł (więcej na ten temat znajdziesz w poprzednim artykule “Koszty sądowe w sprawach cywilnych po nowelizacji z dnia 04 lipca 2019 roku”). Gdy wartość przedmiotu sporu przewyższa sumę 20.000 zł lecz nie jest wyższa niż 40.000 zł pozew podlega opłacie stosunkowej w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu (art. 13 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Natomiast przy wartości przedmiotu sporu lub wartości przedmiotu zaskarżenia wynoszącej ponad 40 000 złotych pobiera się opłatę stałą w kwocie 2000 złotych.

Wartość przedmiotu sporu określa się natomiast poprzez wartość prawa podlegającego uzgodnieniu w omawianym postępowaniu.

Pamiętać należy, że w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ciężar dowodu istnienia niezgodności między stanem jawnym z księgi wieczystej a stanem materialnoprawnym obciąża powoda.

Wyrok ustalający rzeczywisty stan prawny nieruchomości.

W przypadku uwzględnienia powództwa wyrok sądu nie powinien ograniczać się jedynie do ustalenia, że wpis został dokonany niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, lecz powinien wskazywać sposób, w jaki sąd wieczystoksięgowy ma doprowadzić treść księgi wieczystej do stanu zgodności. W wyroku tym należy więc wskazać:

1. rodzaj i zakres wpisu, który należy wykreślić z księgi jako niezgodny ze stanem materialnoprawnym oraz
2. wpisu, który powinien być dokonany w księdze jako odpowiadający stanowi rzeczywistemu.

Ważne! Sąd wieczystoksięgowy jest związany prawomocnym wyrokiem sądu wydanym na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece i nie może odmówić dokonania wpisu wskazanego w tym orzeczeniu.

Zabezpieczenie roszczenia.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. Ostrzeżenie jest szczególnym wpisem pełniącym funkcję zabezpieczającą, służy bowiem albo zabezpieczeniu roszczenia o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, albo zabezpieczeniu wyniku postępowania o wpis. Wpis ostrzeżenia o niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym powoduje wyłączenie działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Podsumowując, pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym charakteryzuje się dość skomplikowaną strukturą. Pozew taki powinien spełniać szereg wymogów formalnych, których niezachowanie skutkować może zwrotem pisma przez sąd. W razie jakichkolwiek pytań czy wątpliwości, zachęcamy do skorzystania z porady prawnej adwokat Angeliki Rucińskiej, która zajmuje się sporządzaniem pozwów w sposób zapewniający zadbanie o interesy klienta.