Zasiedzenie

Najbardziej popularnym i powszechnie stosowanym sposobem nabycia własności rzeczy czy nieruchomości jest po prostu jej kupno. Polskie prawo przewiduje jednak jeszcze kilka innych sposobów nabycia własności, spośród których możemy wyróżnić m.in. zasiedzenie.

O tym czym jest zasiedzenie, kiedy można zasiedzieć ruchomość, a kiedy nieruchomość, kto może nabyć własność przez zasiedzenie oraz jak prawnie stwierdzić zasiedzenie dowiesz się z niniejszego artykułu.

Zasiedzenie – czym jest?

Zasiedzenie jest jednym z przewidzianych w prawie cywilnym sposobów nabycia własności ruchomości bądź nieruchomości, a więc po prostu stania się właścicielem określonej cudzej rzeczy. Od innych sposobów nabycia własności zasiedzenie wyróżnia się tym, że stajemy się właścicielem rzeczy ruchomej lub nieruchomości na podstawie przepisów prawa oraz po upływie określonego czasu, a nadto rzeczy, która nadal ma swojego właściciela. Zasiedzenie jest więc swego rodzaju „nagrodą” dla osoby, która przez określony w prawie czas korzystała z danej rzeczy i traktowała ją jak swoją własność. Jednocześnie jest to rodzaj „kary” dla dotychczasowego właściciela nieruchomości, ponieważ traci on przysługujące mu dotychczas prawo własności na rzecz osoby, która ją zasiedziała. Zasiedzenie polega zatem po prostu na otrzymaniu przez posiadacza ruchomości bądź nieruchomości, po upływie określonego czasu, prawa własności do tego przedmiotu.

Kto może zasiedzieć ruchomość bądź nieruchomość?

Co do zasady zarówno ruchomości jak i nieruchomości mogą być zasiedzone przez każdego, a więc nie tylko przez osoby fizyczne, ale także osoby prawne (np. spółkę).

Przesłanki zasiedzenia

Podstawowym warunkiem do zasiedzenia ruchomości i nieruchomości jest jej posiadanie w sposób samoistny i nieprzerwany, przez wskazany w przepisach okres czasu. Przekładając to na język powszechny, oznacza to po prostu korzystanie z danego przedmiotu (np. samochodu, domu) tak, jakby było się jego właścicielem i uważanie siebie za jej właściciela, przede wszystkim wobec osób trzecich. Posiadacz samoistny wobec innych osób zachowuje się więc tak, aby pokazać, że on jest właścicielem danej rzeczy i to jemu przysługują wszystkie prawa i obowiązki właściciela. Posiadaczem samoistnym zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego jest z kolei ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. Oznacza to, że dana osoba fizycznie korzysta z danej rzeczy np. mieszka w nieruchomości na co dzień, opłaca rachunki, a także to, że w sferze psychicznej ma ona wolę posiadania tej nieruchomości. Oba wskazane elementy – fizyczny i psychiczny przy posiadaniu samoistnym muszą wystąpić łącznie. Podobnie także pozostałe przesłanki do zasiedzenia nieruchomości, tj. upływ czasu oraz posiadanie samoistne muszą być spełnione łącznie.

Jaki czas jest konieczny do zasiedzenia?

Czas niezbędny do zasiedzenia różni się w zależności od co ma być jego przedmiotem – czy jest to ruchomość czy też nieruchomość. Dodatkowo w przypadku nieruchomości, czas potrzebny do zasiedzenia będzie różny w przypadku nabycia w dobrej i złej wierze. W obu przypadkach są to jednak okresy stosunkowo długie, bowiem w dobrej wierze okres konieczny do zasiedzenia nieruchomości wynosi 20 lat, a w złej wierze jest to aż 30 lat. Z dużą pewnością ustawodawca przewidział aż tak długie okresy z uwagi na z reguły bardzo dużą wartość ekonomiczną i społeczną nieruchomości, a także celem uniknięcia zbyt częstej zmiany stanu prawnego nieruchomości. Natomiast co do ruchomości, termin ten wynosi jedynie 3 lata.

Kiedy zasiedzenie będzie w dobrej, a kiedy w złej wierze?

Poza samoistnym posiadaniem oraz upływem czasu, do zasiedzenia niezbędna jest też dobra wiara (w przypadku ruchomości) oraz dobra lub zła wiara w przypadku nieruchomości. Co ważne, ruchomości można nabyć tyko w dobrej wierze. Natomiast w przypadku nieruchomości, może być to także w złej wierze, natomiast – jak zostało wyżej wskazane – wpływa to na upływ czasu konieczny do zasiedzenia.

Wyjaśniając samo pojęcie dobrej i złej wiary należy wskazać, że w przepisach nie istnieje ich definicja, jednakże pojęcia te niejednokrotnie były wyjaśniane przez sądy, w tym Sąd Najwyższy, który w odniesieniu do dobrej wiary wskazał, że „dobra wiara to stan psychiczny, wyrażający się w błędnym, niemniej usprawiedliwionym przekonaniu o istnieniu prawa lub stosunku prawnego bądź sytuacji istotnej z punktu widzenia prawa, pomimo tego, że rzeczywisty stan prawny oceniony obiektywnie jest odmienny” (postanowienie Sądu Najwyższego z 9 kwietnia 2019 r., sygn. V CSK 51/18). W odniesieniu do zasiedzenia dobra wiara będzie zatem oznaczać sytuację, kiedy to posiadacz jest w błędnym, ale za to usprawiedliwionym przekonaniu, że ma prawo własności co do ruchomości/nieruchomości, z której korzysta i którą nieprzerwanie użytkuje. Zła wiara oznacza z kolei sytuację, gdy osoba posiadająca daną nieruchomość wie, albo okoliczności wskazują na to, że powinna wiedzieć, że nie przysługuje jej do tej rzeczy prawo własności, a przysługuje ono komuś innemu. W tym miejscu warto jeszcze wspomnieć, że w przypadku zasiedzenia przez osobę prawną dobrą lub złą wiarę ocenia się w odniesieniu do osób reprezentujących daną osobę prawną, np. członków zarządu spółki.

Postępowanie w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia

Pomimo, że jak zostało omówione w niniejszym artykule, do zasiedzenia dochodzi samoistnie z mocy samego prawa po upływie określonego czasu, warto, ażeby posiadacz samoistny, który spełnił warunki do zasiedzenia, udał się do Sądu celem uregulowania stanu prawnego i prawomocnego potwierdzenia, że stał się właścicielem danej rzeczy. Postępowanie takie wszczynane jest na wniosek. Zgodnie z art. 609 Kodeksu postępowania cywilnego, do zgłoszenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności uprawniony jest każdy zainteresowany. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia powinien być złożony na piśmie do właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub miejsca położenia rzeczy Sądu Rejonowego, Wydziału Cywilnego. Wniosek taki powinien zawierać przede wszystkim:

• datę oraz miejscowość sporządzenia wniosku,
• oznaczenie właściwego Sądu,
• dane wnioskodawcy (imię i nazwisko/nazwę, adres, nr tel., e-mail, PESEL/NIP),
• oznaczenie wartości przedmiotu sporu (w sprawie o zasiedzenie rzeczy wartością przedmiotu sporu będzie wartość tej rzeczy),
• uzasadnienie wniosku (przedstawienie stanu faktycznego, okoliczności zasiedzenia, wskazanie okresu zasiedzenia, oznaczenia rzeczy, która została zasiedziana – jej adres, numer księgi wieczystej (w przypadku nieruchomości), marka rzeczy, rok produkcji itp. oraz dane dotychczasowego właściciela),
• podpis osoby wnoszącej wniosek,
• potwierdzenie uiszczenia opłaty od wniosku,
• pozostałe załączniki w postaci dowodów na potwierdzenie, że spełnione zostały wszystkie konieczne przesłanki do zasiedzenia.

Wniosek powinien być także należycie opłacony. Opłata od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości jest opłatą stałą i wynosi 2.000 zł. W przypadku zasiedzenia ruchomości opłata ta jest stosunkowa i zależy od wartości przedmiotu sporu. Do wniosku o zasiedzenie należy załączyć zatem należy potwierdzenie dokonania tej opłaty na właściwy numer rachunku bankowego Sądu, do którego go składamy. Numery takie dostępne są na stronach poszczególnych sądów. Po przeprowadzeniu postępowania, jeżeli Sąd uzna, że spełnione zostały ku temu wszystkie przesłanki, wyda postanowienie w sprawie stwierdzenia zasiedzenia danej rzeczy.

Podsumowując, o tym czy Sąd potwierdzi postanowieniem, że doszło do zasiedzenia rzeczy zadecyduje przede wszystkim to, czy we wniosku zostanie należycie potwierdzone, iż doszło do spełnienia przesłanek zasiedzenia, tj. rzecz mająca być przedmiotem zasiedzenia była przez wnioskodawcę nieprzerwanie, samoistnie posiadana przez 3 lata w dobrej wierze w przypadku ruchomości, 20 lat w przypadku dobrej wiary lub 30 lat przy złej wierze jeśli chodzi o zasiedzenie nieruchomości. W sytuacji jeżeli uważamy, że zasiedzieliśmy daną rzecz, warto zatem zwrócić się do profesjonalnego pełnomocnika, który udzieli fachowej porady prawnej i pomoże sporządzić prawidłowy wniosek o stwierdzenie zasiedzenia i przeprowadzić przez całe postępowanie.