Umowa przedwstępna- czym jest, z jakich elementów się składa i kiedy się ją zawiera.

Umowa przedwstępna została uregulowana w Kodeksie cywilnym w art. 389 i 390. Stanowi ona umowę, której celem jest przygotowanie i zapewnienie zawarcia w przyszłości innej umowy (tzw. umowy przyrzeczonej). Zawarcie umowy przedwstępnej uzasadnione jest więc istnieniem pewnych przeszkód natury faktycznej lub prawnej, które uniemożliwiają lub utrudniają w danej chwili zawarcie umowy definitywnej.

Warto więc pamiętać, że umowa przedwstępna spełnia przede wszystkim funkcję gwarancyjną, rozumianą jako zapewnienie zawarcia w przyszłości umowy definitywnej.

Definicja umowy przedwstępnej.

Umowa przedwstępna jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna stanowi więc umowę zobowiązującą i zależności od tego, czy obowiązek złożenia odpowiedniego oświadczenia woli obciąża tylko jedną ze stron umowy lub obie, umowa przedwstępna może mieć charakter umowy jednostronnie lub dwustronnie zobowiązującej.

Istotą tej umowy jest zobowiązanie się dłużnika wobec wierzyciela do świadczenia, które polega na złożeniu w przyszłości oświadczenia woli o odpowiedniej treści.

Pamiętać należy, że w przeciwieństwie do innych umów zobowiązujących, z umowy przedwstępnej nie wynika obowiązek świadczenia, który bezpośrednio pozwoli osiągnąć stronom zamierzony cel gospodarczy, ale tworzy jedynie zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, która wspomniany cel będzie realizowała.

Ważne! Umowa przedwstępna dwustronnie zobowiązująca nie stanowi umowy wzajemnej, ponieważ świadczenie jednej strony umowy polegające na złożeniu odpowiedniego oświadczenia woli nie jest odpowiednikiem takiego samego świadczenia drugiej strony umowy.

Elementy umowy przedwstępnej.

Zgodnie z treścią art. 389 § 1 k.c. umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jest to szczególnie ważne, ponieważ w przeciwnym razie umowa taka nie będzie skuteczna. Przez istotne postanowienia umowy przyrzeczonej należy rozumieć jej essentialia negotii w przypadku umów nazwanych i elementy konieczne w przypadku umów nienazwanych, które są niezbędne do określenia podstawowych świadczeń stron.

Przykład: w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, do istotnych postanowień umowy zaliczyć należy: określenie stron umowy, przedmiotu umowy, ceny i terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Pamiętać jednak należy, że jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, wówczas powinna ona zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli jednak obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Ważne! Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas nie można żądać jej zawarcia.

W umowie przedwstępnej, poza określeniem istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, możliwe jest zamieszczenie dodatkowych zastrzeżeń, tj. warunek, termin, zadatek, kara umowna, umowne prawo odstąpienia, odstępne.

Skutki uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Po zawarciu przez kontrahentów umowy przedwstępnej może dojść do sytuacji, w której osoba zobowiązana do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej będzie uchylała się od tego obowiązku. Co w tej sytuacji może uczynić wierzyciel? Przepisy kodeksu cywilnego wprowadzają dwa rozwiązania, które mają chronić uprawnionego w przypadku nierzetelnego kontrahenta.

Zgodnie z treścią art. 390 § 1 k.c. jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Roszczenie odszkodowawcze wierzyciela ograniczone jest tylko do tzw. ujemnego interesu umownego, czyli do tych wszystkich pozycji majątkowych, które strona miałaby w swoim majątku, gdyby nie wdała się w procedurę zawierania umowy przedwstępnej (np. koszty negocjacji, dojazdów w celu ich prowadzenia, prezentacji próbek towarów, itp.).

Strony mogą jednak w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania, mianowicie wolno im rozszerzyć obowiązek odszkodowawczy do dodatniego interesu umownego, a także zastrzec zadatek lub karę umowną.

Pamiętać jednak należy, że możliwość skorzystania przez wierzyciela z powyższego uprawnienia dotyczy umów przedwstępnych o tzw. skutku słabszym, czyli takich, które nie czynią zadość wymaganiom co do ważności umowy przyrzeczonej, a zwłaszcza jej wymogom co do formy.

Zgodnie bowiem z treścią art. 390 § 2 k.c. w przypadku, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku umów przedwstępnych o tzw. skutku silniejszym, wierzyciel może dochodzić nie tylko roszczenia odszkodowawczego, ale również roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.

W przypadku umów o skutku silniejszym, wybór pomiędzy realizacją tych roszczeń należy do uprawnionego.

Pamiętać jednak należy, że prawomocny wyrok przyznający odszkodowanie niweczy roszczenie uprawnionego o zawarcie umowy przyrzeczonej. Natomiast realizacja roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej wyklucza następnie możliwość dochodzenia roszczenia odszkodowawczego.

Ważne! Wymogiem ważności umowy przyrzeczonej, któremu musi odpowiadać umowa przedwstępna, by wywołała ona skutek silniejszy, jest zachowanie formy (ad solemnitatem) zastrzeżonej przez ustawę lub strony.
Przykład: dla ważności umowy sprzedaży nieruchomości niezbędne jest zawarcie jej przez strony w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zostanie sporządzona przed notariuszem w formie aktu notarialnego, wówczas wywołuje ona skutek silniejszy, tzn. w przypadku uchylania się od jej zawarcia przez zobowiązanego, uprawniony może zwrócić się do sądu o zobowiązanie drugiej strony do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy, przy czym prawomocny wyrok sądu zastąpi to oświadczenie.

W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej (skutek słabszy), wówczas uprawnionemu przysługiwałoby jedynie roszczenie o naprawienie szkody.

Mając na względzie wyżej przytoczone okoliczności warto zaznaczyć, że ustawa nie przewiduje dla ważności umowy przedwstępnej jakiejkolwiek formy szczególnej, jednakowoż sporządzenie jej w formie przewidzianej dla umowy przyrzeczonej zabezpiecza interes wierzyciela, który dzięki temu zyska uprawnienie do dochodzenia zawarcia umowy definitywnej.

Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej.

Roszczenia z umowy przedwstępnej (które zostały wymienione powyżej) przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Warto jednak pamiętać, że w przypadku, gdy uprawniony wystąpił do sądu z roszczeniem o zawarcie umowy przyrzeczonej, a sąd oddalił to żądanie, wówczas roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Podsumowując, umowa przedwstępna – przykładowo sprzedaży samochodu – powinna zawierać następujące elementy:

1. Datę i miejsce jej zawarcia (np. Poznań, dnia 12 października 2020 roku),
2. Określenie stron umowy, w sposób umożliwiający ich identyfikację (np. imię, nazwisko, adres zamieszkania, nr dowodu osobistego, ewentualnie nr PESEL),
3. Określenie przedmiotu umowy (np. przy umowie przedwstępnej sprzedaży samochodu należy wskazać jego markę, rocznik, pojemność silnika, kolor, nr VIN, itp). Pamiętać należy, że przedmiotem umowy przedwstępnej jest zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia umowy przyrzeczonej (w tym przypadku umowy sprzedaży samochodu) w przyszłości.
4. Określenie ceny sprzedaży- w jednostkach pieniężnych (np. sprzedawca zobowiązuje się sprzedać kupującemu samochód osobowy za kwotę 10.000,00 zł, a kupujący zobowiązuje się w/w cenę uiścić),
5. Określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (np. strony postanawiają, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż do dnia 01 stycznia 2021 roku),
6. Postanowienia dodatkowe, tj. zaliczka, kara umowna, itp.
7. Podpisy stron umowy.

Umowa przedwstępna charakteryzuje się dość skomplikowaną strukturą. Sporządzenie jej w prawidłowy sposób pozwoli jednak na pełną i skuteczną ochronę uprawnionego, któremu przysługiwać będzie szereg roszczeń w przypadku nierzetelnego kontrahenta.

W razie jakichkolwiek pytań czy wątpliwości, związanych ze sporządzeniem bądź podpisaniem umowy przedwstępnej zachęcamy do skorzystania z porady prawnej adwokat Angeliki Rucińskiej, która zajmuje się sporządzaniem i opiniowaniem umów prawnych w sposób zapewniający zadbanie o interesy klienta i jego bezpieczeństwo.